Оплата аренды в частном секторе

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ арендаторы недвижимого имущества получили право требовать:

На арендаторов движимого имущества (например, автомобилей) закон не распространяется!

Отсрочка уплаты арендных платежей

Во исполнение вышеуказанного закона Правительством РФ было принято постановление, которое конкретизировало условия предоставления отсрочки:

  • отсрочка предоставляется только арендаторам (организациям и ИП), осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики;
  • отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений;
  • отсрочка предоставляется по договорам аренды, заключённым до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (для Москвы – до 5 марта 2020 г., для Московской области – до 12 марта 2020 г.);
  • отсрочка предоставляется за период:
    • с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды (вопрос 3 обзора 2 Верховного Суда РФ)
    • до 1 октября 2020 г.;
  • отсрочка предоставляется в размере:
    • 100% арендной платы на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
    • 50% арендной платы с момента окончания действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г.
  • если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов;
  • задолженность по арендной плате, на которую предоставляется отсрочка, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведёт к ухудшению для арендатора условий, указанных выше.

Для получения отсрочки арендатору необходимо обратиться к арендодателю с соответствующим заявлением (в простой письменной форме). Арендодатель обязан заключить вышеуказанное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы в 30-дневный срок со дня обращения арендатора.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае,
если арендодатель необоснованно уклонился от заключения
дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 обзора 2 Верховного Суда РФ).

К сожалению, в жизни, зачастую, происходит не всё так гладко, как на бумаге. Если вы столкнулись с ситуацией, когда арендодатель не обсуждает вопросы отсрочки, уклоняется от получения заявления об отсрочке и подписания соглашения, не усматривает своей обязанности в подписании такого соглашения, грозит выбросить всё ваше имущество и т.п. рекомендуем обратиться за правовой помощью к юристам.

Уменьшение величины арендной платы

Данная норма закона также распространяется только на арендаторов, которые осуществляют деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, только если решение органа государственной власти субъекта Российской Федерации о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации повлекло невозможность использования недвижимого имущества. Факт приостановки деятельности организации или ИП не свидетельствует о невозможности использования имущества, т.к. большинство организаций и ИП вправе продолжать свою деятельность в период действиях Указов Президента. Более того, даже временное приостановление деятельности, предусмотренное п. 3 Указа мэра г. Москвы, также не во всех случаях может являться основанием для уменьшения арендной платы. Например, столовые, кафе, бары и рестораны могут продолжать свою деятельность без посещения гражданами (обслуживание на вынос и доставка заказов). По этим причинам, по вопросам возможности уменьшения арендной платы в вашем конкретном случае рекомендуем консультироваться с юристами.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо
даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 обзора 2 Верховного Суда РФ).

Расторжение договора аренды без уплаты штрафных санкций, связанных с расторжением

Согласно п. 4 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 г. № 166-ФЗ (распространяется только на организации (ИП), включённые в реестр субъектов МСП и осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики) арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при соблюдении следующих условий:

  1. Договор аренды заключён до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (для Москвы – до 5 марта 2020 г., для Московской области – до 12 марта 2020 г.)
  2. Арендуемое помещение используется для осуществления вида деятельности, включённого в перечень наиболее пострадавших отраслей российской экономики.
  3. Арендатор направляет в адрес арендодателя запрос в свободной форме о снижении арендной платы на срок до 1 года.
  4. В течение 14-ти дней со дня обращения арендатора стороны не приходят к соглашению об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора. Причины, по которым стороны не пришли к соглашению (арендодатель отказал в снижении арендной платы, уклонился от ответа и др.), значения не имеют. Обращаем внимание, что, как уже рассматривалось выше, арендодатель не имеет права отказать в снижении арендной платы в период, когда введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации повлекло невозможность использования недвижимого имущества. Поэтому в данном случае речь идёт о периоде времени, когда арендатор имеет возможность использования недвижимого имущества.

При выполнении всех вышеперечисленных условий арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 г. расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке на следующих условиях:

  • убытки в виде упущенной выгоды арендатором арендодателю не возмещаются;
  • убытки, связанные с расторжением договора аренды, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, арендатором арендодателю не возмещаются;
  • если право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определённой денежной суммы арендодателю, такие суммы не взыскиваются;
  • обеспечительный платёж, уплаченный арендатором арендодателю, возврату не подлежит;
  • иные убытки (например, причинение вреда имуществу арендодателя), причинённые арендатором арендодателю, подлежат возмещению в соответствии с законодательством.

К сожалению, в жизни, зачастую, происходит не всё так гладко, как на бумаге. Если вы столкнулись с ситуацией, когда арендодатель ограничивает доступ в помещение в связи с неоплатой арендной платы, грозит выбросить всё ваше имущество и т.п. рекомендуем обратиться за правовой помощью к юристам.